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          判斷房價漲跌的8個指標

          2019年07月31日 11:00   來源:經濟日報-中國經濟網   

            2017年、2018年的房價下降讓很多人覺得房地產市場轉向了。過去10年,在任何一個時間點買房的人,即便當時看上去很不適合下手,后來還是能賺回來。房價漲跌的趨勢走向是有據可循的。我總結了8個指標幫助大家判斷房地產價格趨勢。

            第1個指標是當地的GDP水平。根據宏觀經濟研究,經濟增長一般從人均GDP達到1 000~2 000美元時開始。當人均GDP達到8 000美元時,溫飽問題基本解決,住宅市場逐漸飽和。當前,中國的人均GDP已經超過8 000美元,這意味著整體住宅供應量已經處于飽和的狀態,所以近幾年很多城市的住宅逐漸滯銷。

            第2個指標是一個城市成交的新房二手房數量比例。如果一個城市每天賣6套房子,其中3套是新房,3套是二手房,新房二手房比例為1∶1,這就意味著樓市接近飽和,北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新舊房成交量比例不足1∶1,比如說賣了6套房,其中2套房是新房,4套房是二手房,說明這個市場已經飽和,房價快速上漲的動力減弱。

            第3個指標是人口增長量。人口凈流入量為正,房價上漲,反之下跌。住宅和人口數量高度相關,如果一個地方的人口數量沒有增長,那里的房子一定會貶值。為什么說去東三省(遼寧省、吉林省、黑龍江省)買房要慎重?東北每年有180萬~200萬人離開家鄉外出打工,甚至到海南定居,因此東北的住宅投資價值不大。北京、上海、深圳的房價為什么不跌?那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬,而深圳已經是人口過千萬的城市,現在還在增長。在北京的朝陽區,光是中央電視臺就帶來了幾萬人租房、就業、消費、娛樂的需求,所以這個地區的租金持續上漲。

            第4個指標是人口增長中積極人口增長的部分。眾所周知,美國硅谷聚集了受過良好教育的科技人才。其中一些人在那里創業,既創造了就業機會,又帶來收入,這種人口增長本身就是一種積極的影響。在中國,過去制造業、出口對GDP的貢獻最大,而現在服務業、科技產業造福GDP增長。有一件事情非常有趣,天津人做了幾百年煎餅果子,當地卻沒有一家年營業額超過1 000萬元。但是,北京有一個創業者利用互聯網思維做煎餅果子,公司市值高達20億元。這個創業者不僅實現了個人價值,還創造了很多就業機會,帶來了更多的社會效益和經濟效益。

            第5個指標是經濟的增長。近3年以來,城市經濟的增長發生了很大的變化。10多年以前,經濟增長是外延式的,主要依靠制造業、基礎服務業和包括原材料、能源在內的傳統實體經濟。所以過去的經濟增長表現得更直觀,城市越來越大,基礎設施建設的投入也越來越多。結果,從事挖煤挖礦的人賺錢了,做出口加工的人也賺錢了。而說起現在,我就想到一道老歌《新鴛鴦蝴蝶夢》的歌詞——由來只有新人笑,有誰聽到舊人哭。新人是誰呢?我們叫它“五行業”——互聯網、云計算、人工智能、基因生物、大娛樂大健康。每一個行業都與高科技密切相關。那舊人是誰呢?就是剛才我們講的傳統制造業、礦產、能源行業。新舊行業的不斷更替促進了社會進步。

            現在,互聯網企業的集中度高到什么水平?數據顯示,全國排名前2 000的互聯網公司有60%在北京,30%在深圳,剩下10%分別在杭州和上海,其他的城市幾乎沒有。中國的電影娛樂行業差不多有100億美元的市場。五大互聯網娛樂公司——中影集團、光線傳媒、北京華誼兄弟影業、博納影業和萬達影業——控制了中國90%的電影行業,它們都位于北京。大文化、大娛樂行業的領軍者幾乎都在北京,基因生物研發的前沿陣地主要在深圳,而領先的金融服務業分布在北京、上海、深圳。未來的整個經濟地圖都變了,今后的房價“高山”只會在北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等城市,剩下的地方都是房價“平原”。

            第6個影響住宅價格的指標是稅收。如果房地產稅或遺產稅在中國出臺,本來你買了5套房產并打算傳給你的子孫,那現在得趕緊出手或重新進行資產配置,比如,賣掉3套房子換1套更大的房子,否則你的后代可能交不起遺產稅。假定1套房子價值1 000萬元,按照美國接近50%的遺產稅率計算,繼承人需要繳納幾百萬元的稅才能成功把房子過戶到他的名下。在國外,經常有人因為交不起遺產稅,不得不先去借現金把稅交完,再拿房子抵押貸款。這個過程很折騰,如果被繼承人12月下旬去世,房產繼承人根本沒有時間折騰,因為來年就得交稅。遺產稅、財產稅、增值稅的征收導致持有住宅的成本變高,大家買房的意愿也隨之降低。相反,在稅收比較低的地方,比如像新加坡、中國香港、中國臺灣,綜合的稅率大概為11%,那里的人就更愿意持有不動產。

            第7個指標是匯率。人民幣不斷升值,在國外買房的人就會越來越多。國外房產的產權是永久的,而且貸款流程簡單,利息也很低。但是,如果人民幣貶值,在國外買東西(包括房子)相對來說會更貴,很多人可能就不打算出國買房了,特別是大城市的高收入人群。

            最后一個指標是人們對于社會經濟發展的長期預期。有購買力的人口如果對一個城市或國家的經濟發展有一個良好的長期預期,他們就有意愿去那里置業。反之,他們選擇去一個地方置業的意愿降低。顯然,這種社會心理偏好對住宅的價值變化來說至關重要。

            經濟日報-中國經濟網 摘自《馮侖 買房這些事兒》 作者:馮侖 中信出版社


          (責任編輯 :石蘭)

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